Photovoltaikanlagen, Erdwärmepumpen, Wärmedämmfassaden – viele Wohnungseigentümer spielen angesichts steigender Energiekosten mit der Idee, ihr Haus klimatechnisch aufzurüsten. Auch die Mieter werden zur Kasse gebeten: Laut §599 BGB darf der Vermieter derzeit 11 Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen, wenn der Gebrauchswert der Wohnung durch die Umbaumaßnahme nachhaltig erhöht wird.

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So soll es zukünftig bleiben, denn anders als in den Plänen der Koalitionspartner vorgesehen, steht die Obergrenze bei einer Modernisierung des Mietrechts nicht mehr zur Debatte. In einem Interview mit der Financial Times Deutschland sagte Justizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger: „Bei der erlaubten Mieterhöhung werden wir die Höchstgrenze von derzeit elf Prozent für Modernisierungen auf keinen Fall antasten.“
Die FDP-Politikerin verwies darauf, dass die Grenze von 11 Prozent schon jetzt kaum ausgeschöpft werde, da derartige Mieterhöhungen am Markt nicht durchsetzbar sind. Auch seien viele Vermieter bereit, zugunsten von langjährigen Mietverhältnissen auf kurzfristige Rendite zu verzichten. Die Reform des Mietrechts ist Bestandteil der von der Regierung angestrebten Energiewende: Noch bis Mitte des Jahres will die Regierungskoalition einen Gesetzentwurf vorstellen, um den ökologischen Umbau von Wohnraum zu begünstigen.

Korrektur der bisherigen Koalitionspläne

Dabei war es gerade die FDP, die vor einem halben Jahr für einen Wegfall der Grenze geworben hat. Die Liberalen forderten, dass Wohnungseigentümer zukünftig eine ungedeckelte Mieterhöhung für ökologische Sanierungen im Mietvertrag festschreiben können – mit dem Argument, dass Hausbesitzer beim ökologischen Ausbau von Altbauten stärker belastet werden als die Mieter. Viele Eigentümer würden angesichts der finanziellen Mehrbelastungen vor einer umweltfreundlichen Sanierung ihrer Immobilien zurück schrecken, obwohl die Mieter von sinkenden Energiekosten profitieren könnten. Auch Angela Merkel hatte im Oktober 2010 gegenüber der Süddeutschen Zeitung eine stärkere Belastung der Mieter gerechtfertigt – eine Investition in den Klimaschutz müsse sich auch für Hauseigentümer rechnen. Da derzeit rund 40 Prozent des Primärenergiebedarfs auf Gebäude entfallen, sah die Regierung hier einen dringenden Handlungsbedarf.

Die Pläne der Koalitionsparteien provozierten damals den Protest von Mieterschutzverbänden, da weitere Einschränkungen des Mietrechts diskutiert wurden. So konnten Mieter bisher mit einer Härtefallregelung den Stopp einer Sanierung bewirken, etwa wenn eine neue Heizung ausgerechnet im Winter installiert werden sollte. Die FDP setzte sich für eine Abschaffung der Härtefallregelung ein. Auch plädierte die liberaldemokratische Partei dafür, die Mietminderung wegen Baulärm bei energetischer Gebäudesanierung zu kippen. Nach jetzigem Recht können Mieter bei baulichen Einschränkungen eine bis zu 50 Prozent geminderte Miete zahlen. Doch auch die Härtefallregelung wird bestehen bleiben. „Es wird mehr Sicherheiten und Anreize für die Vermieter geben, die Wohnungen energetisch sanieren wollen“, erklärte Leutheusser-Schnarrenberger gegenüber der FTD, „Aber es wird keinen Freifahrtschein geben. Ohne Härtefälle für Mieter kommen wir hier nicht aus.“

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Einschränkungen bei der Sanierung verhindern Missbrauch

Inwieweit das neue Gesetz eine Lockerung der jetzigen Regelungen bewirkt, bleibt also abzuwarten. Aktuell bestehen noch strenge Regelungen hinsichtlich des ökologischen Wohnungsumbaus. Um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen, sind Hausbesitzer zu einem Nachweis verpflichtet, dass die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder zu Energieeinsparungen führen. Nach Abschluss der Bauarbeiten hat der Mieter zudem ein Anrecht darauf zu erfahren, wie sich die Gesamtkosten der Sanierung zusammen setzen. So soll verhindert werden, dass Schönheitsreparaturen oder notwendige Instandsetzungsmaßnahmen ungerechtfertigt die Mieten in die Höhe treiben. Zuschüsse von Dritten, etwa staatliche Fördergelder für eine Solaranlage, sind ebenfalls von der Mieterhöhung abzuziehen.



mw