Altersvorsorge: Wohneigentum vs. Aktienrendite
Selbstgenutztes Wohneigentum ist im Vergleich mit aktienbasierten Anlagen mindestens wettbewerbsfähig. Eine aktuelle Studie sieht selbstgenutzte Immobilien bei Rendite, Sicherheit und Steuerfreiheit klar im Vorteil. Besonders stark wirkt die Kombination aus Eigenheim und Kapitalmarkt.
Wohneigentum ist eine stabile, renditestarke und steuerlich attraktive Säule der Altersvorsorge. Zu diesem Ergebnis kommt eine neue Studie der empirica im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen. Im direkten Vergleich mit kapitalmarktbasierten Vorsorgeformen wie Aktien oder Fonds könne sich selbstgenutztes Eigentum nicht nur behaupten, sondern sei in vielen Fällen sogar überlegen. Das gelte insbesondere mit Blick auf Effektivrendite, Sicherheit und Nutzwert im Alter.
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Zwar erzielten Aktien langfristig im Durchschnitt leicht höhere Bruttorenditen. Doch entscheidend ist die Nettoperspektive. Steuern sowie notwendige Umschichtungen in risikoärmere Anlagen kurz vor Renteneintritt drücken die effektive Aktienrendite laut Studie auf unter vier Prozent. Bei selbstgenutzten Immobilien sieht das Bild anders aus: Wertsteigerungen und die sogenannte „Mietrendite“ liegen nach Abzug von Transaktions- und Instandhaltungskosten stabil bei rund fünf Prozent. Zudem bleibt diese Rendite steuerfrei, wenn die Immobilie selbst genutzt wird.
„Aktionäre müssen im Alter in sichere Anlagen umschichten und Verkaufserlöse besteuern. Dadurch halbiert sich die eigentliche Rendite“, sagt Studienautor Dr. Reiner Braun. Selbstnutzer erhielten ihre Rendite dagegen in Form der ersparten Miete steuerfrei. „Grunderwerbsteuer und Instandhaltung mindern die Rendite vergleichsweise wenig. Im Ergebnis haben die Wohneigentümer mit ihrer effektiven Rendite oft die Nase vorne.“
Ein weiterer Vorteil liege im Sparverhalten. Die Untersuchung zeigt, dass Wohneigentümer im Lebensverlauf eine höhere Sparneigung aufweisen. Denn die Tilgungsleistungen wirken wie ein verpflichtendes Sparinstrument. Mieter hingegen könnten theoretisch die anfängliche Differenz zu den höheren Wohnkosten von Eigentümern zurücklegen. Praktisch werde diese Zusatzersparnis jedoch von der Mehrheit der Mieterhaushalte nicht realisiert. Zudem sei der Kostenvorteil des Mietens häufig nur von kurzer Dauer. Das gilt insbesondere in Phasen stark steigender Mieten.
Resultierend daraus besitzen Selbstnutzer am Vorabend des Ruhestandes empirisch meist ein höheres Vermögen als vergleichbare Mieterhaushalte. „Die Kombination von Eigenheim und Aktien ist die beste Form der Altersvorsorge: Je früher der Erwerb von Wohneigentum gelingt, desto eher bleibt in der zweiten Hälfte des Erwerbslebens Zeit, zusätzlich in Aktien zu sparen“, so Braun.
