Immobilien sind für viele Finanzberater eine Assetklasse, mit der sie nahezu täglich umgehen. Die Mandanten haben Finanzierungsbedarf, wollen kaufen oder verkaufen oder benötigen Ratschläge für die optimale Portfoliostrukturierung, gerade bei wachsenden Werten. Und diese sind nicht selten, auch nicht bei Privatkunden. Vielfach finden sich Immobilienvermögen, die mehrere Häuser und Wohnungen beinhalten.

Anzeige

Dr. Christopher Riedel LL.M.Dr. Christopher Riedel LL.M.Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater in DüsseldorfUnd durch die rasanten Preisanstiege der vergangenen Jahre haben sich die Werte nochmals erhöht: Zum Ende des Jahres 2020 belief sich das in Wohnbauten investierte Vermögen der privaten Haushalte in Deutschland auf eine Summe von rund fünf Billionen Euro, die Gesamtsumme von Grundstücken, Nichtwohngebäuden und Wohngebäuden lag bei mehr als 8,8 Billionen Euro. Das ist mehr als doppelt so viel wie 2001 und fast 25 Prozent mehr als 2016.

Wichtig dabei ist, diese Werte im Rahmen der Vermögensnachfolge genau zu analysieren und frühzeitig eine tragfähige Struktur für den Übergang in die nächste Generation zu entwerfen. Die hohen aktuellen Werte können in spürbaren erbschaft- beziehungsweise schenkungssteuerlichen Bemessungsgrundlagen resultieren, die auch nicht durch sachliche Steuerbefreiungen auf ein erträgliches Maß herab gemildert werden können.

Vermieteter Wohnraum mit sachlicher Steuerbefreiung von zehn Prozent

Um das zu konkretisieren: Zwei Mehrfamilienhäuser an ertragsstarken Standorten können ohne weiteres mehrere Millionen Euro wert sein, was wiederum bei einer ungeregelten Vermögensnachfolge zu einer spürbaren erbschaftsteuerlichen Belastung führen kann. Erben Partner und ein Kind in diesem Beispiel zu gleichen Teilen die Immobilien im Wert von drei Millionen Euro, muss der Ehepartner eine Million Euro versteuern, das Kind 1,1 Millionen Euro (die erbschaftsteuerlichen Freibeträge belaufen sich 500.000 beziehungsweise 400.000 Euro).

Anzeige

Für vermieteten Wohnraum existiert zwar eine sachliche Steuerbefreiung in Höhe von zehn Prozent des steuerlich maßgeblichen Werts des jeweiligen Objekts (§ 13d ErbStG), dies ist aber angesichts der hohen Werte doch eher ein Tropfen „auf den heißen Stein“. Da der steuerpflichtige Erwerb in der Klasse bis sechs Millionen Euro liegt, werden für Ehegatten und Kind jeweils 19 Prozent Steuer fällig, also mit der eingerechneten Reduzierung 171.000 beziehungsweise 188.100 Euro. Diese Summen sind nach Erhalt des Steuerbescheids innerhalb eines Monats zu zahlen. Dass in solchen Fällen oft ein Verkauf der Immobilie im Raum steht, um die Steuern zu begleichen, ist nicht verwunderlich.

Seite 1/2/