Eines der ersten Fonds-Häuser ist Union Investment, bei dem eigentlich offene Immobilien-Fonds wegen Überfüllung vorübergehend geschlossen sind. Immerhin drei an der Zahl, berichtet die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“ (FAZ) am Donnerstag: Der Uni-Immo Deutschland, der Uni-Immo Europa und der Uni-Global. Lediglich Anleger, die Sparpläne haben, dürften weiter ihre Raten in ihren Fonds einzahlen, heißt es in dem Zeitungsbericht. „Wir sorgen mit einem aktiven Liquiditätsmanagement dafür, dass die Liquiditätsquoten nicht zu hoch sind“. So habe eine Union-Investment-Sprecherin die geschlossenen Kassen für Einzahler kommentiert.

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Zinsen sinken – Immobilienpreise steigen

Bei Deka-Fonds, bisher noch zu kaufen bei den Sparkassen, arbeite man „mit einem System von Kontingenten“. Auch hier könnten Immobilien-Anleger aber bald vor verschlossenen Türen stehen. Die Deutsche-Bank-Tochter DWS hat laut FAZ bei ihrem Fonds Grundbesitz Fokus Deutschland bereits die Schotten dichtgemacht, weil dem Fonds so viel Bargeld droht wie Hochwasser. Einzahlungsstopp. „Aktuell ist keine Öffnung in Planung, sondern die Investition der vorhandenen Kundengelder steht im Vordergrund“, habe ein Sprecher der Deutschen Bank gesagt.

Hohe Mittelzuflüsse kommen die Fonds immer teurer zu stehen. Schuld ist die Minizins-Politik der Europäischen Zentralbank: „Für ihre Cash-Positionen müssen die Fondsgesellschaften zunehmend eine negative Verzinsung in Kauf nehmen“, wird Sonja Knorr vom Analysehaus Scope zitiert. Finden die Unternehmen Objekte, die in ihr Immobilien-Portfolio passen, dann wird es für die Fonds erstens immer teurer, weil die Preise steigen.

B-Ware wird attraktiv

Zweitens stehen Investoren im Wettbewerb mit anderen Fonds und rangeln um den Zuschlag des Verkäufers. Viele Fondsgesellschaften seien wegen des knappen Angebots schon „dazu übergegangen, nicht nur sogenannte Core Immobilien zu kaufen, sondern auch die Kategorie Core Plus zu akzeptieren“, wird Scope-Expertin Knorr zitiert. Bei diesen Objekten – im Handel würde man sagen „B-Ware“ – seien dann „etwa noch ein Vermietungsproblem zu lösen" oder auch "Projektentwicklungsrisiken zu übernehmen“.

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Solche B-Lagen, also etwa in weniger von potenziellem Konsumpublikum frequentierten Nebenstraßen, leiden als erste unter Umsatz- und anschließend Vermietungsproblemen, sobald die Konjunktur-Kurve wieder einen längeren Ausschlag nach unten macht. Der aktuell anhaltende Sparwille der Immobilien-Investoren deckt sich im Zeitablauf nämlich nicht mit dem Konsumwillen derer, die diese B-Immobilien finanzieren sollen; sei es als Konsumenten, die die Kaufhäuser leer kaufen sollen, sei es als Büromieter. Wie viel Geld den Immobilienfonds zufließt, weiß der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI); im Januar laut FAZ-Bericht netto 800 Millionen Euro.

FAZ