Hauskäufer müssen aufgeklärt werden

Wie die Wüstenrot Bausparkasse AG mitteilt, können die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche nur unter engen Voraussetzungen durch eine individuelle Vereinbarung eingeschränkt werden. Nach einem aktuellen Urteil des Oberlandesgerichts Köln (11 U 70/10) muss der Notar den Erwerber eingehend über die damit verbundenen Risiken aufklären. Andernfalls ist die entsprechende Regelung im Kaufvertrag unwirksam.

Im entschiedenen Fall sah der Kaufvertrag über ein kurz zuvor errichtetes Einfamilienhaus vor, dass sich der Käufer bei auftretenden Mängeln nur an die am Bau beteiligten Handwerker halten könne, nicht aber an den Verkäufer. Dieser trat seine Gewährleistungsansprüche an den Käufer ab. Trotz dieser Regelung verlangte der Erwerber vom Verkäufer, dass er aufgetretene Risse in den Fußböden auf seine Kosten beseitigen lasse. Das Gericht gab ihm recht. Der Notar habe ihn nicht eingehend genug über die Risiken der Vertragsklausel aufgeklärt. Er könne nämlich die abgetretenen Ansprüche gegen die Handwerker nur unter erschwerten Bedingungen und nicht in jedem Fall durchsetzen. Damit stehe er schlechter, als wenn er sich direkt an den Verkäufer halten könne. Das Gericht erklärte daher die Vertragsklausel für unwirksam, so dass dem Käufer weiter die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche zustanden.

Handelt es sich dagegen nicht um einen Neubau, kann der Verkauf ohne Gewährleistung erfolgen. Der Verkäufer haftet dann nur für wesentliche Mängel, die er beim Verkauf kannte und dem Käufer nicht offenbarte. Der Käufer eines älteren Hauses versuchte in einem Fall vor dem Oberlandesgericht Saarbrücken (4 U 161/10) darüberhinaus, Mängelansprüche gegen Bauhandwerker durchzusetzen. Diese Ansprüche standen aber nur dem Verkäufer zu, weil dieser das Haus in den letzten fünf Jahren vor dem Verkauf an mehreren Stellen renovieren ließ und die Arbeiten zum Teil mangelhaft waren. Der Käufer könne vom Verkäufer nicht mehr nachträglich verlangen, dass er seine Ansprüche an ihn abtrete, entschied das Gericht. Aus dem notariellen Kaufvertrag ergebe sich hierzu kein Anhaltspunkt.