„Ein Gebäude ohne Versicherungsschutz könnte in Zukunft kein Einzelfall mehr sein“
Ich möchte mit einer einfachen, aber unbequemen Wahrheit beginnen: Die Zeiten stabiler Prämien und kalkulierbarer Gebäuderisiken sind vorbei. Künftige Versicherungsprämien lassen sich nur noch schwer vorhersagen. Was wir aktuell erleben, ist keine normale Marktphase. Es ist ein struktureller Wendepunkt.
Die Wohngebäudeversicherung war über Jahrzehnte ein verlässlicher Bestandteil jeder Immobilieninvestition. Kalkulierbar, verfügbar, planbar. Doch genau diese Selbstverständlichkeit beginnt zu erodieren und damit eine zentrale Grundlage für Werthaltigkeit, Finanzierbarkeit und Zukunftsfähigkeit von Immobilien.
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Die Ursachen wirken gleichzeitig: steigende Reparatur- und Baukosten treiben die Schadenhöhen seit einigen Jahren nach oben, Extremwetterereignisse verändern die Risikobewertung, strengere regulatorische Anforderungen binden mehr Kapital auf Versichererseite. Gleichzeitig entstehen politische Erwartungen, dass Versicherungsschutz flächendeckend verfügbar und bezahlbar sein soll – unabhängig vom individuellen Risiko.
Doch Versicherung folgt keiner politischen Logik, sondern einer wirtschaftlichen. Versicherer reagieren mit höheren Prämien, strengeren Annahmerichtlinien und selektiverem Underwriting.
Die Folge ist klar: Gebäudeversicherung wird teurer. Und diese Kosten bleiben nicht beim Eigentümer. In der Wohnungswirtschaft gilt ein einfacher betriebswirtschaftlicher Mechanismus: Steigende Versicherungskosten werden über die Nebenkosten weitergegeben.
Am Ende zahlt immer der Nutzer der Immobilie. Der Eigentümer über sinkende Renditen oder der Mieter über steigende Betriebskosten. Meistens beide.
In meiner täglichen Praxis als Versicherungsmakler sehe ich, wie sich die Perspektive verschiebt. Und wir merken: Die Zeiten, in denen Wohngebäudeversicherung ein kalkulierbares Standardprodukt war, gehen zu Ende.
Was früher über Kapazität gelöst wurde, wird heute über Risikoselektion entschieden. Was früher über den Preis entschieden wurde, wird heute zunehmend über Prävention und Datenqualität entschieden. Es geht nicht mehr nur darum, ob ein Gebäude versichert werden kann, sondern zu welchen Bedingungen, zu welchen Kosten und perspektivisch: ob überhaupt noch.
Ein Blick in die USA zeigt, wohin diese Entwicklung führen kann. In einige m Bundesstaaten wie Kalifornien oder Florida sind Gebäude kaum noch versicherbar oder nur zu extrem hohen Prämien. Nicht, weil Versicherer sich ihrer Verantwortung entziehen, sondern weil wirtschaftliche Rationalität Grenzen hat.
Deutschland ist davon noch entfernt. Aber wir bewegen uns in diese Richtung.
Gleichzeitig befindet sich der alte Gebäudebestand in Deutschland mitten in einer historischen Transformation. Millionen Eigentümer investieren in Photovoltaik, Wärmepumpen und neue Technologien. Das ist notwendig und richtig. Aber es verändert auch die Risikostruktur. Gebäude werden komplexer, technischer und individueller und damit anspruchsvoller in der Risikobewertung.
Versicherungsschutz ist deshalb kein isoliertes Produkt mehr. Er ist Teil eines umfassenden Risikomanagements und dieses beginnt nicht beim Versicherer, sondern beim Gebäude selbst: bei seiner Lage, seiner Bauweise, seinen Nutzern und seiner Resilienz gegenüber Klimarisiken.
Damit verändert sich auch die Rolle des Vermittlers grundlegend. Unsere Aufgabe ist es nicht mehr nur, Versicherungsschutz zu organisieren. Unsere Aufgabe ist es, Risiken zu verstehen, zu übersetzen und gemeinsam mit Eigentümern Strategien zu entwickeln, um Versicherbarkeit langfristig zu sichern. Wir bewegen uns vom Produktvermittler zum Risikoberater. Das ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Aber es ist auch eine große Chance für unseren Berufsstand.
Denn in einem komplexer werdenden Markt braucht es qualifizierte Beratung und Weitsicht mehr denn je. Versicherbarkeit ist auf Sicht kein Selbstläufer mehr. Sie ist das Ergebnis bewusster Entscheidungen.
Nico Streker, Geschäftsführer der Asspick Versicherungsmakler GmbH
