Einige Offene Immobilienfonds befinden sich seit geraumer Zeit in der Phase der Abwicklung. Wann diese Phase vollständig beendet ist, kann für keinen der betroffenen Fonds genau gesagt werden. Selbst wenn alle Objekte veräußert wurden, müssen noch Rückstellungen verbleiben, z.B. für zukünftige Gewährleistungsansprüche von Käufern der Objekte. Einen weiteren, nicht zu unterschätzenden, Faktor in den Rückstellungen machen Steuern aus. Dabei kann es zu Nachzahlungen kommen, die sich negativ auf die Liquidität auswirken, aber auch zu Erstattungen. Die Gesellschaften werden also für alle (Eventual-) Verbindlichkeiten Liquidität zurückhalten müssen. Die jeweiligen nationalen Steuerrechte haben somit unterschiedliche Auswirkungen auf die Liquidität der Fonds und damit verbunden auch auf die Höhe der auszuschüttenden Beträge an die Anteilscheininhaber. Allein die durch den Übertrag anfallende Grunderwerbsteuer soll bei einigen Fonds beachtliche Höhen erreichen.

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Beim Morgan Stanley P2 Value ist zum 30.09.2013 nunmehr das Verwaltungsmandat der Kapitalanlagegesellschaft Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) abgelaufen. Somit geht die Verwaltung per 01.10.2013 automatisch an die Depotbank über, in diesem Fall die CASEIS Bank Deutschland GmbH.
Bis dato ist es der Kapitalanlagegesellschaft nicht gelungen, alle Objekte zu veräußern. Der Fonds konnte nicht vollständig aufgelöst werden. Nun ist also die Depotbank CASEIS mit der Abwicklung beauftragt. Insgesamt ist diese Situation für die Anlageklasse der Offenen Immobilienfonds ein Novum, für die es keine Erfahrungswerte gibt. Jetzt hat CASEIS von der BaFin weitere 3 Jahre Zeit bekommen, die Vermögensgegenstände unter Wahrung der Interessen der Anleger zu veräußern. Dabei ist sie verpflichtet den bestmöglichen, am Markt realisierbaren, Erlös für die Objekte zu erzielen. Übersetzt bedeutet das allerdings auch, dass sie ansonsten keinen gesonderten Vorgaben bzgl. der Höhe der zu erzielenden Erlöse, speziell auch nicht dem zuletzt festgestellten Gutachterwert unterliegt.
CASEIS hat die Möglichkeit genutzt, sich bei den jetzt anstehenden Aufgaben externer Berater zu bedienen. Nach einem Ausschreibungsverfahren, an dem sich 6 Bieter beteiligt haben, entschied sich CASEIS ausgerechnet wieder für MSREI. Die Gründe dafür sind, laut Aussage der Bank, u.a. die Expertise und Erfahrung mit den noch im Fonds vorhandenen Objekten, die bestehende technische Infrastruktur und die Erfahrung aus der Abwicklung der bereits erfolgreich veräußerten Vermögensgegenstände.
Ein unabhängiger Betrachter kommt nicht umhin, dass die Vergabe des Mandates ausgerechnet wieder zurück an Morgan Stanley einen mehr als faden Beigeschmack hat. Doch es geht leider noch weiter.
Für die Verwaltung des Sondervermögens steht CASEIS eine angemessene Vergütung zu. Die Bank wird vorerst 0,8% p.a. erheben. Das entspricht der Verwaltungsgebühr, die MSREI vor dem Übergang des Verwaltungsmandates erhoben hat. Hier ändert sich also erst einmal nichts für den Anleger. Die bislang von CASEIS erhobene Depotbankgebühr (0,025%p.a.) entfällt bis auf weiteres.

Für den Berater wird es mit dem Übertrag jedoch sehr wohl Änderungen geben. Da CASEIS derzeit keine aktiven Vertriebsvereinbarungen mit den Abwicklungsplattformen unterhält, wird sie auch keine Zahlungen von Vertriebsfolgeprovisionen vornehmen. Es ist auch überhaupt nicht beabsichtigt, an diesem Zustand etwas zu ändern. Dies wurde in einem Telefonat mit Morgan Stanley durch einen Mitarbeiter bestätigt. Die Auskunft von CASEIS zu diesem Thema hatte dasselbe Ergebnis. Für die anstehenden Beratungsgespräche der Makler mit den Kunden, die sicher dringend notwendig sind, wird es also keine Vergütung geben, um den Aufwand entsprechend zu vergüten.

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Wenn bedacht wird, dass die Berater seit geraumer Zeit für einen erhöhten Klärungsbedarf bei ihren Kunden Rede und Antwort stehen müssen, ist diese Handlungsweise schlichtweg unverständlich.
Außerdem stellt sich die Frage, ob die Ersparnis der eingesparten Bestandsfolgeprovision dann transparent zu Gunsten der Kunden ausgeschüttet wird, oder ob die Gesellschaften diese einfach einbehalten.
Vor dem Hintergrund, dass sich in den nächsten Monaten noch einige weitere Gesellschaften dem Szenario stellen müssen, die Verwaltung an die Depotbanken zu übertragen, drängt sich die Frage auf: Wie schnell lernt man voneinander? Die latente Gefahr besteht bei jedem und es bleibt aus Sicht der Berater nur zu hoffen, dass es eine Lösung gibt, die einerseits anlegerfreundlich ist, andererseits aber auch die Vergütung des Beraters in angemessenem Maß berücksichtigt. Diese Arbeit ist wichtig, denn Offene Investmentfonds sind ein unerlässlicher Bestandteil in der Beratung von Maklern, wenn es um das Thema Geldanlage geht.