Betrügerische Immobiliengeschäfte und Verschwendung von investiertem Kapital – Viele Anleger in spe zweifeln nun, ob sie in Immobilien investieren sollten. Zu Unrecht, findet Herr Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter und Gründer der Project Investment Gruppe. So komme es im Laufe der Zeit immer wieder mal zu Betrugsfällen, Finanzierungen derart sind aber in der Regel vertrauenswürdig. In einem Interview mit Versicherungsbote nimmt Dippold Stellung zu den aktuellen Fällen und gibt Klarheit darüber, wie sicher Immobilieninvestitionen und Innenfinanzierungen bei diesen Investitionen sind.

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Zunächst würden wir gern von Ihnen wissen, wie genau eine Immobilienbeteiligung aussieht?

Dippold:
Es gibt verschiedene Beteiligungsvarianten im Bereich der Immobilienanlage: Einerseits Neubau- oder Bestandsimmobilien, welche wohnwirtschaftlich, gewerblich oder gemischt genutzt werden. Daneben gibt es die Möglichkeit, in Spezialimmobilien zu investieren wie Hotels oder Seniorenheime. In den beschriebenen Fällen werden Immobilien lange gehalten, wodurch im Laufe der Jahre Revitalisierungsaufwände, Verwaltungsthemen und Nachvermietung zu lösen und zu beachten sind.
Und es gibt die Beteiligung in Immobilienhandels- oder Immobilienentwicklungsstrategien. Bei diesen wird die Immobilie eingekauft, entwickelt und insbesondere bei der Entwicklung zügig wieder verkauft. Unabhängig von den dargestellten Immobilieninvestitionsstrategien können rechtlich verschiedene Investitionsvarianten für den Anleger gewählt werden: Von der direkten Investition in die Immobilien selbst oder Immobiliengesellschaften bis zu unterschiedlichen indirekten Investitionen in die Unternehmen, die die Immobilien kaufen, verwalten, entwickeln und wieder verkaufen. Dies kann z.B. in der Form eines Darlehens (siehe S&K), einer atypisch stillen Beteiligung oder eines Aktienanteils sein.

Was sagen Sie persönlich zu den Skandalen um S&K sowie der Privatbank Sal. Oppenheim?

Dippold:
Die Verantwortung, Kundengelder zu investieren, war schon immer und ist auch heute weit höher als die Verantwortung, das eigene Geld zu investieren. Nach unserer Überzeugung arbeitet der Großteil der Verantwortlichen in der Branche mit dieser Einstellung. Dies gilt insbesondere für mittelständische Unternehmen, in denen die Eigentümer diesen Geist vorleben und sich mit Leib und Seele dem Erfolg ihrer Aufgabe verschrieben haben.

Die Skandale um die S&K wie die Privatbank Sal. Oppenheim schockieren Anleger wie Brancheninsider. Leider tauchen immer wieder mal Betrugsfälle auf. Der Fall S&K trifft die Branche der geschlossenen Fonds hart und wird aktuell heiß diskutiert. Aus unserer Sicht bietet das von S&K verwendete Konzept der Darlehensgewährung, das übrigens selten im Bereich der geschlossenen Fonds angeboten wird, also die Darlehensgewährung des Kunden an ein Unternehmen – hier an ein S&K Unternehmen – dem Anbieter bzw. dem Unternehmen weit größere Freiräume als bei den üblichen Investitionskonzepten geschlossener Fonds. Üblicherweise sind die Investitionskriterien klar definiert und es wird für den Investor von unabhängiger dritter Seite kontrolliert, ob die Investitionen auch so stattfinden.

Die früheren Geschäftsführer von Sal. Oppenheim stehen vor Gericht. Würden Sie persönlich sagen, dass sich ominöse Immobiliengeschäfte wie in diesem Fall mehren?

Dippold:
Das sehen wir so nicht. Wir hatten in Deutschland in der Vergangenheit bereits ominöse Immobiliengeschäfte erlebt. Die Schneider-Pleite war hierfür ein Beispiel. Und wir sehen auch im Fall S&K keine spezielle Ausrichtung auf ominöse Immobiliengeschäfte. Zum Einen wurde ein nicht unerheblicher Teil der Kunden über das Konzept des Lebensversicherungszweitmarktes geworben bzw. hat eigene Lebensversicherungen eingetauscht und zum Anderen scheint nach bisherigen Erkenntnissen das Problem von S&K zu sein, dass scheinbar zu wenig Anlegergelder in Immobilien, sondern eher in Beteiligungen an Unternehmen oder andere Kanäle geflossen sind.

Wie lukrativ und sicher ist die Bankfinanzierung bei Immobilien wirklich?

Dippold:
Um die Frage beantworten zu können, sollten unterschiedliche Situationen berücksichtigt werden: Zum Einen Bestandsimmobilien, idealerweise Wohnobjekte, die günstig eingekauft wurden, keinen Sanierungsstau besitzen und stabile – von Einzelmietern unabhängige – Mieten generieren. Hier mag für den Investor in der aktuellen Zinssituation eine Finanzierung sinnvoll und lukrativ sein. Entscheidend ist, dass der Investor einen Mietausfall über mehrere Monate finanziell ausgleichen und weiter die Zins- und Tilgungsraten bedienen kann. Ist dies nicht der Fall, wird die lukrative Finanzierung kritisch. Erfüllt eine Immobilie die oben genannten Anforderungen nicht oder wird die Investition im Bereich des opportunistischen Immobiliengeschäftes wie z.B. im Immobilienhandel und in der Immobilienentwicklung getätigt, sehen wir generell höhere Risiken und raten von einer Finanzierung ab. Die Nachteile der Finanzierung in einer kritischen Marktphase können problematisch sein, wenn in dieser Situation der Finanzierungsgeber die Darlehensrückführung fordert oder zum Notverkauf unter Wert zwingt.

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Vielen Dank für das Interview.