Hebelwirkung – was ist das?

Unter der Hebelwirkung – auch bezeichnet als „Leverage-Effekt“ – wird verstanden: Zur Steigerung der Eigenkapitalrendite wird Fremdkapital eingesetzt, um eine Investition zu finanzieren. Mit der Hebelwirkung aber haben wir erst dann zu tun, wenn ein Anleger Fremdkapital zu günstigeren Konditionen aufnimmt, als die Investition an Gesamtkapitalrentabilität erzielt. Es muss sich also für den Anleger rechnen.

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Die Berechnung der Eigenkapitalrendite

Wenn Sie sich kein Geld leihen, sondern eine Immobilie zu 100 Prozent aus Eigenkapital finanzieren, sind die Objektrendite und die Eigenkapitalrendite identisch. Das ändert sich allerdings, sobald
Sie Ihr Investment durch eine Immobilienfinanzierung hebeln. Die Formel für die Berechnung der Eigenkapitalrendite sieht dann wie folgt aus:

Formel für die Berechnung der EigenkapitalrenditeFormel für die Berechnung der Eigenkapitalrendite@Versicherungsbote

Veranschaulichen lässt sich diese Formel über ein Beispiel. Folgendes sei angenommen:

  • Der Kaufpreis einer Wohnung beträgt 100.000 Euro.
  • Die Finanzierungssumme beträgt 90.000 Euro.
  • Aufgrund einer monatlichen Miete in Höhe von 300 Euro werden jährlich 3.600 Euro Miete eingenommen.
  • Jährliche Zinszahlung belaufen sich auf 1.500 Euro (=1,5 Prozent).

Erzielen Sie mit Ihrem Objekt einen Jahresreinertrag von 3.600 Euro pro Jahr, ergibt sich bei einem Eigenkapitaleinsatz (ohne Kaufpreisnebenkosten) von 10.000 Euro eine Eigenkapitalrendite von 21
Prozent.

Leverage-Effekt: Rendite nicht ohne Risiko

Je niedriger das eingesetzte Eigenkapital ist, desto höher fällt generell die Eigenkapitalrendite aus. In der Betriebswirtschaftslehre spricht man vom sogenannten Leverage-Effekt: Indem mehr Fremdkapital aufgenommen wird, fällt die Rendite auf das Eigenkapital entsprechend höher aus.

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Nun mag es verlockend klingen, durch viel Fremdkapital die Eigenkapitalrendite zu hebeln. Aber auch Risiken der Fremdfinanzierung sollten für die Kalkulation berücksichtigt werden. Denn der Hebel kann ebenso ins Negative umkippen – etwa, wenn es zu Mietausfällen kommt und der Kreditzins die Rendite übersteigt.