Um es vorweg zu nehmen: Die Investition in ein Eigenheim „kann“(!) durchaus eine gute Sache sein, aber nur dann, wenn sich der Verbraucher diese Investition tatsächlich auf Dauer leisten kann und mehrere Dinge beachtet!

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So kann sich jeder ein Haus leisten

Am 13. Juni 2014 titelte Bild: „So kann sich jeder ein Haus leisten“. Mir ist schlecht, weil in der Schlagzeile von Bild einige entscheidende Worte fehlen. Die Schlagzeile hätte m. E. lauten müssen: „So kann sich jeder mit sicherem Arbeitsplatz, genügend Eigenkapital und bei entsprechender Absicherung derzeit und unter bestimmten Voraussetzungen ein Haus leisten“! Aber dann klingt es natürlich bei Weitem nicht mehr so reißerisch …

Auf direktem Wege in die Privatinsolvenz

Unbedarfte Verbraucher können durch derartige Schlagzeilen schnell in Versuchung geraten, sich völlig übereilt in finanzielle Verpflichtungen zu stürzen, die plötzlich nicht mehr bezahlbar sind. Ganz offensichtlich wurde aus der Immobilienkrise in den USA keine Lehre gezogen.

Zur Erinnerung

In den USA wurden an Verbraucher geradezu abenteuerliche Immobilienkredite vergeben. Die Kredite waren sehr günstig (wie heute hier). Die Immobilienpreise waren gestiegen (wie heute hier). Nebenkosten, Absicherungskosten und Prolongation wurden außer Acht gelassen (wie heute hier). Die Finanzierungen wurden „spitz auf knapp“ gerechnet (wie heute hier). Jeder, der sich auch nur halbwegs eine Finanzierung leisten konnte, bekam eine (wie heute hier?).

Es kam, wie es kommen musste

Vereinfacht dargestellt passierte dann in den USA folgendes: In Folge des vorgenannten, abenteuerlichen Vorgehens platzten sehr viele Kredite. Dies führte wiederum zu einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes, weil plötzlich ein Überangebot da war. Die Preise sanken dramatisch. Der Wert der zu verwertenden Immobilie deckte in Folge des Preisverfalls auch den Kreditbetrag nicht, wodurch die finanzierenden Banken in Schieflage gerieten und die Finanzkrise auslösten. Folge für die ehemaligen Kreditnehmer war, dass der Erlös aus der Zwangsversteigerung des Eigenheims bei weitem nicht die offen stehende Kredithöhe abdecken konnte. Ergebnis: Kein Eigenheim mehr, aber dafür wenigstens ein weiter bestehender Kredit. Tolle Wurst – oder?

Aus Fehlern lernen

Verbrauchern ist daher dringend zu empfehlen aus den Vorgängen in den USA ihre Lehren ziehen, Finanzierungsvermittler sollten dies ebenfalls im Auge behalten, um sich später nicht mit Haftungsansprüchen konfrontiert zu sehen.

Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) warnt vor gefährlichen Preisentwicklungen am Immobilienmarkt

Im Immobiliensektor gebe es Anzeichen für gefährliche Preisentwicklungen, sagte Schäuble am Donnerstag. In ihrem Monatsbericht hatte auch die Bundesbank Anfang der Woche davor gewarnt, dass Immobilien in deutschen Ballungsräumen derzeit viel zu teuer sind.
Viel wird davon abhängen, wie sich die Preisentwicklung fortsetzt. Bleiben die Zinsen weiterhin so niedrig, kann es zu gleichen Vorgängen wie in den USA kommen. Entscheidend dafür, ob es zu einer Immobilienblase kommt oder nicht, ist also auch das Gesamtbild aus Immobilienpreisen und Zinsentwicklung.

Wahr, wahr und falsch

  • Wahr ist, dass die Zinsen derzeit extrem niedrig sind, wahr ist aber auch, dass die Bauzinsen 1995 bei ca. 7,5 % lagen und Mitte 2008 bei über 5 % (Quelle: Interhyp.de Zeitraum 20 Jahre).
  • Wahr ist, dass Zinsen langfristig gebunden werden können, z. B. auf 30 Jahre Laufzeit, um Sicherheit in der monatlichen Belastung zu erlangen. Wahr ist aber auch, dass die Finanzierung dann teurer wird, weil langfristige Zinsbindungen einen Aufschlag erhalten.
  • Völlig falsch wäre es, die Möglichkeit der langfristigen Zinsbindung wegen des Aufschlages nicht zu nutzen. Besser heute etwas mehr zahlen als später den Kredit nach Prolongation ggf. nicht mehr bezahlen zu können, weil der Zins sich verdoppelt hat.
  • Wahr ist, dass Euro 250.000,-- Kredit bei 1 % Tilgung und 10 Jahren Laufzeit derzeit ab ca. Euro 865,-- monatlich zu haben sind. Wahr ist aber auch, dass nach 10 Jahren Laufzeit der Restkreditbetrag im vorgenannten Fall immer noch ca. Euro 221.000,-- beträgt.
  • Wahr ist in Bezug auf das vorgenannte Beispiel auch, dass derselbe Kreditbetrag innerhalb einer fest vereinbarten Laufzeit von 20 Jahren hätte vollständig getilgt werden können. Dann liegt die monatliche Belastung allerdings bei ca. Euro 1.500,--.
  • Wahr ist also, dass die monatliche Belastung sehr gering sein kann, falsch ist es aber diese geringe monatliche Belastung als Grundlage einer Finanzierung anzunehmen.
  • Falsch ist weiterhin eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren. Es gilt noch immer der Grundsatz möglichst viel Eigenkapital einzubringen, damit daraus die Finanzierungsnebenkosten (z. B. Notar, Grundsteuer, Erschließungskosten, Grunderwerbskosten etc.) zumindest zum Großteil bezahlt werden können. Banken sollte zum Schutz der Verbraucher m. E. verboten werden, selbstgenutzte Eigenheime zu finanzieren, zu denen der Bauherr nicht mindestens 25 % Eigenkapital in Form von Barvermögen oder in Form eines werthaltigen Grundstückes einbringt.

Was gern vergessen wird und sich rächen kann

  • Lassen Sie sich von einem Experten ausrechnen, was es für Sie bedeutet, wenn Ihr Zinssatz von z. B 3,5 % auf 7 % steigt. Ganz pfiffige Verbraucher können das sogar mittels Kopfrechnung oder mittels einfachen logischen Denkens.
  • Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Feuerrohbauversicherung, ggf. Bauhelferunfallversicherung etc.. Immer auf gute Bedingungen achten!
  • Risikolebensversicherung (wird von der Bank meist sowieso verlangt). Tipp: Trennen Sie im Bereich Risikolebensversicherung (RLV) Absicherung des Kredites und Absicherung Familie. Die Versicherungssumme der RLV für den Kredit kann eine im Verhältnis zum Restkredit fallende Versicherungssumme haben, wodurch der Beitrag etwas günstiger wird. Die RLV für die Familie sollte dagegen eine konstante Todesfallsumme beinhalten.
  • Berufsunfähigkeitsversicherung (ggf. entsprechende Alternativen) mit hervorragenden Bedingungen, gerade bei Häuslebauern mindestens bis zur Tilgung des Kredites und in Höhe des derzeitigen Nettoeinkommens + die dazu passende Rechtsschutzversicherung.
  • Unfallversicherung mit hoher Grundinvaliditätssumme. Merke: Invalidität muss nicht Berufsunfähigkeit bedeuten, was umgekehrt ebenso gilt. Es werden also sowohl Berufsunfähigkeitsversicherung wie auch Unfallversicherung benötigt.
  • Wohngebäudeversicherung ggf. inklusive Elementarrisiken mit sehr guten Bedingungen.
  • Hausratversicherung ggf. inklusive Elementarrisiken mit sehr guten Bedingungen.
  • Wohngebäudeversicherung und Hausratversicherung bei einem Anbieter abschließen, damit es im Schadenfall nicht zu Streitigkeiten kommt, wer für welche Schäden aufzukommen hat.
  • Rücklage für Werterhaltung und Sanierung bilden.
  • Nebenkosten wie Strom, Gas, Öl, Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Müllabfuhr etc. nicht vernachlässigen.

Ganz schnell kommen dadurch mehrere hundert Euro im Monat (!) zusammen – wohlgemerkt zusätzlich zu den Finanzierungskosten! Wird gerade in der Absicherungssystematik auch nur ein einziger Punkt vergessen, so kann das im Schadenfall direkt in die Privatinsolvenz führen.

Tipps

  • Die beste Geldanlage ist für Häuslebauer stets die Tilgung des bestehenden Kredites. Vereinbaren Sie also bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung stets die Möglichkeit der Zwischentilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Staatliche Förderungen sollte man nutzen, aber nicht damit rechnen. Fällt die Förderung weg, dann muss die Finanzierung auch ohne Förderung tragbar sein!
  • Tilgen Sie im Falle einer selbst genutzten Immobilie immer direkt (Annuitätendarlehen) und vereinbaren Sie nie eine Tilgungsaussetzung (z. B. über Lebensversicherung)!
  • Viele der finanzierende Sparkassen/Banken versuchen, Ihnen benötigte Versicherungen in Form des Ausgleichsgeschäftes direkt zu verkaufen oder wollen Ihnen den Kredit nur ermöglichen, wenn Sie bei der Sparkasse/Bank auch die erforderlichen Versicherungen abschließen.
  • Besteht die Sparkasse/Bank darauf, dass Sie dort in Verbindung mit der Immobilienfinanzierung Versicherungen abschließen, dann sollten Sie dem Geldinstitut ganz deutlich klar machen, dass Sie Beschwerde bei den zuständigen Ombudsleuten einreichen und ggf. auch das Geldinstitut wechseln werden.
  • Die Ombudsleute der Sparkassen/Banken erreichen Sie wie folgt: Sparkassen, Banken

Fazit
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, sollte unbedingt Eigenkapital besitzen, den aufgenommen Kredit schnellstmöglich tilgen (Zwischentilgungen!), sich das derzeitige Zinsniveau durch langjährige Zinsbindung sichern, die Nebenkosten nicht vergessen und für ordentliche Absicherung sorgen. Wird dies beachtet, dann kann der Traum vom Eigenheim ggf. Wahrheit werden.
Vergessen Sie dabei jedoch nie, dass ein Eigenheim nicht unbedingt als Wertanlage gesehen werden sollte, sondern vornehmlich als ideelles Ziel. Denn ein Eigenheim kostet vor allem viel Geld – auch nach Kauf, Sanierung bzw. Fertigstellung des Neubaus …

meint Ihr
Freddy Morgengrauen