In Deutschland gibt es insgesamt 40,5 Millionen Wohnungen, wie das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung ausweist. Gut 22 Millionen sind laut Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung von 2016 Mietwohnungen – davon gehören rund 14,5 Millionen privaten Kleinanlegern. Insgesamt vermieten 3,9 Millionen private Haushalte, so hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) ermittelt. Dies sind etwa neun Prozent aller deutschen Haushalte.

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Jochen DörnerJochen DörnerSprecher und Mitglied der Geschäftsführung der Wüstenrot Immobilien GmbH(c) Wüstenrot & Württembergische AG / Wüstenrot Immobilien GmbHLaut dem Wohngeld- und Mietenbericht sind private Vermieter durchschnittlich rund 60 Jahre alt – und haben ihr Wohneigentum überwiegend bereits komplett abbezahlt. Nicht nur bei ihnen rangiert die Immobilie weit oben, wenn es um eine solide Kapitalanlagestrategie und eine private Altersvorsorge geht. Das ist kaum verwunderlich, denn eine Anlage in Betongold ist weniger riskant als andere Geldanlagen und obendrein stabil und krisensicher. In Zeiten der Niedrigzinsphase ist sie zudem in der Regel gut finanzierbar und häufig rentabler als risikoarme Geldanlagen.

Für Makler ergeben sich aus dieser Ausgangslage wertvolle Vertriebsansätze. Dabei gilt: Je besser die Orientierung über die Kundenwünsche und -möglichkeiten, desto eher können sie einem interessierten Anleger das geeignete Objekt empfehlen. Kenntnisse des regionalen Immobilienmarkts und seines Entwicklungspotenzials sind hierfür dienlich.

Lage der Immobilie von besonderer Relevanz

Im Rahmen der Beratung gilt: Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Lage, Objektverhältnisse und Zukunftsprognose – wer seinem Kunden eine Immobilie zum Erwerb empfiehlt, wird diesen Kriterien besonderen Wert beimessen.

Bei der Lage spielen vor allem die Attraktivität und das Entwicklungspotenzial von Stadt und Region eine große Rolle, denn davon hängen die längerfristige Mietnachfrage und die Preisentwicklung ab. In ausschließlich ländlich geprägten Regionen dominiert beispielsweise selbstgenutztes Wohneigentum und die Bevölkerung ist oft überaltert. Wegen des begrenzten Mieterpotenzials sind solche Regionen als Kapitalanlagestandorte nicht zu empfehlen. Auch in strukturschwachen Räumen mit höherer Siedlungsdichte sind die Risiken für die Wertentwicklung und einen späteren Verkauf hoch, da die Infrastruktur dort häufig erodiert und junge Menschen wegziehen.

Ballungsgebiete hingegen eignen sich meist für eine Kapitalanlage. Hier herrscht rege Wohnungsnachfrage und die Chancen auf stabile, steigende Mieten sowie auf dauernde Vermietbarkeit sind gut. Hochschulstandorte bis hin zu Mittelzentren bieten dabei oft höher rentierliche Anlagen als die im Preisniveau deutlich teureren Ballungszentren.

Auch mittlere Lagen können interessant sein

Ein wichtiger Punkt, den ein erfahrener Makler berücksichtigen wird, ist außerdem die Grundstückslage. In aller Regel können Kapitalanlageobjekte den mittleren und guten Lagen zugeordnet werden. Mittlere Lagen mit dichterer Bebauung, gepflegten Gebäudezuständen und mindestens durchschnittlicher Infrastruktur werden vor allem von Jüngeren, Berufspendlern und Senioren sowie Familiengründern bevorzugt, weil sie am häufigsten angeboten werden und keine Spitzenmieten verlangt werden. Die gute Lage mit viel Grün- und Freiflächen, gepflegten Gebäudezuständen, guter Infrastruktur und einem positiven Image besitzt das größte Entwicklungspotenzial, weil diese Lagen rar und deshalb die Mieten am höchsten sind. Sie werden meist von Gutverdienenden gewählt.

Einfache Lagen bieten sich hingegen als Kapitalanlage-Standorte weniger an, weil sich die meist schlechten Gebäudezustände, die schwache Infrastruktur und wenig Grünflächen negativ auf die Wertentwicklungs-Prognose auswirken. Diese Gebäude haben zudem häufig einen größeren Instandhaltungs-Bedarf.

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Neben der Grundstückslage üben die baulichen Objektverhältnisse großen Einfluss auf die nachhaltig erzielbaren Mieten aus – auch dies ein Punkt im Beratungsgespräch. Das Gebäudealter, der technische Zustand und die Ausstattung der Wohnungen des Gebäudes sind entscheidend für die Frage, welchen Ertragswert die Immobilie aktuell und in Zukunft besitzt – ein wesentliches Thema für den Erwerber. Gepflegte und modernisierte Immobilien erreichen ein höheres Preisniveau und erwirtschaften auch deutlich höhere Mieten als Objekte mit Instandhaltungs- und Modernisierungsrückständen.