Immobilien haben bekanntlich einen hohen Anteil an den allgemeinen CO2-Emissionen und verursachen fast 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen. Zwar sind die Emissionen des Sektors nun Deutschland bis 2020 dank energieeffizienter Neubauten und Sanierungen auf rund 120 Millionen Tonnen CO2-Kohlendioxid gesunken. Das reicht aber nicht aus, um die Klimaziele zu erreichen, und somit sollen die Immobilien-bezogenen CO2-Emissionen bis 2030 weiter auf 67 Millionen Tonnen pro Jahr sinken. Das höhere Minderungsziel ist Teil der Novelle des Klimaschutzgesetzes.

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Dieter Eimermacher ist Geschäftsführer der Eimermacher Immobilienbewertungen GmbHJens BrauneBei der Bundesregierung heißt es: Mit dem geänderten Klimaschutzgesetz werden die Zielvorgaben für weniger CO2-Emissionen angehoben. Das Minderungsziel für 2030 steigt um 10 Prozentpunkte auf mindestens 65 Prozent. Das heißt, Deutschland soll bis zum Ende des Jahrzehnts seinen Treibhausgas-Ausstoß um 65 Prozent gegenüber dem Jahr 1990 verringern. Die höheren Ambitionen wirken sich auch auf die CO2-Minderungsziele bis zum Jahr 2030 in den einzelnen Sektoren aus: in der Energiewirtschaft, der Industrie, im Verkehr, im Gebäudebereich und in der Landwirtschaft.

Umweltfreundliche Immobilien verbrauchen weniger Ressourcen

Damit ist die Bedeutung von Immobilien für die Nachhaltigkeit hoch - und findet auf verschiedenen Ebenen statt. Klimaschutz, Ressourcenverbrauch, demografischer Wandel, Anpassung an den Klimawandel oder auch Elektromobilität sind die herausragenden Herausforderungen im Immobilienbestand und bei Neubauprojekten. Daher müssen sich Investoren über die Nachhaltigkeitsqualität ihrer Immobilienportfolios Gedanken machen, um sich auf die Zukunft vorbereiten. Nachhaltiges Bauen und Wohnen ist ein verantwortungsvoller Schritt in Richtung Zukunft, da umweltfreundliche Immobilien weniger Ressourcen verbrauchen und auf regenerative Energiequellen zurückgreifen.

Nachhaltiges Bauen und Betreiben von Immobilien umfasst vor allem die Aspekte einer umweltschonenden Bauweise, die effiziente Nutzung von Ressourcen, eine hohe Nutzungsflexibilität, einen energieeffizienten Betrieb und das Recycling beziehungsweise die Wiederverwendung von Baumaterialien beim Rückbau des Gebäudes.

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Gerade vor dem Hintergrund des Sofortprogramms gemäß Bundes-Klimaschutzgesetz (13. Juli 2022) entstehen neue Pflichten bei Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz von Bestandsgebäude. Mit der Vorgabe von Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden wird erstmals die gesetzliche Basis für die verpflichtende energetische Sanierung von Gebäuden geschaffen.

ESG-Immobilienportfolio Herausforderung für Investoren

Das ist kein Selbstläufer und kann Investoren viel abverlangen. Neben der notwendigen Erfüllung der rechtlichen Pflichten kommt es vor allem auf die finanziellen Ressourcen an. Die Kosten für eine professionelle und zukunftsfähige energetische Sanierung können bei einem typischen Mehrfamilienhaus leicht einen sechsstelligen Betrag ausmachen. Aber das Risiko, dieses Geld nicht zu investieren, ist ungleich größer. Denn Immobilien nicht unter Nachhaltigkeitskriterien zu gestalten, setzt die Substanz als solches aufs Spiel. Immobilien, die solchen Anforderungen nicht oder nicht mehr genügen, werden schlichtweg in Zukunft nicht mehr zu vermieten beziehungsweise zu verkaufen sein.

Daher ist es eine akute Herausforderung für Investoren, ihre Immobilienportfolios ESG-fest zu machen. Eine Makler-Umfrage hat laut McMakler ergeben, dass sich immer mehr Käufer für nachhaltiges Bauen und umweltgerechtes Wohnen interessieren. Immobilienkäufer nehmen umweltschonende Immobilien immer mehr ins Visier. Das lohnt sich auch finanziell. Mehreren Marktstudien zufolge erzielen nachhaltige Immobilien höhere Renditen, Verkäufe- und Mietpreise. „Darüber hinaus besteht bei lang- und mittelfristigen Anlagehorizonten ein geringeres Risiko, da grüne Gebäude besser für die Zukunft gerüstet sind“, heißt es bei der Großbank Credit Suisse. Das Risiko-/Rendite-Profil sei herkömmlichen Immobilien-Investments überlegen. Zudem tragen nachhaltige Immobilien auch dazu bei, Treibhausgas-Emissionen zu senken und die Energieeffizienz zu steigern, heißt es weiter.

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Technische Nachhaltigkeitsanalyse des Immobilienportfolios

Für Investoren ist es daher wichtig, sich aus verschiedenen Blickwinkeln mit diesen Nachhaltigkeitsherausforderungen zu befassen. So kann eine technische Nachhaltigkeitsanalyse des Immobilienportfolios Sinn ergeben. Daran zeigt sich, wie es um die Nachhaltigkeitsqualität bestellt ist und welche Investitionen vorgenommen werden müssen, um diese mit Blick auf die Zukunft herzustellen. Eine solche Prüfung kann zum Beispiel ergeben, dass der Verkauf eines Objektes Sinn ergibt, um das freiwerdende Kapital in die nachhaltige Sanierung anderer Immobilien zu stecken. Auf diese Weise werden dann idealerweise Werte und Mieteinnahmen des verbleibenden Portfolios erhöht. Andererseits zeigen Investoren durch eine Nachhaltigkeitsbewertung nach außen, dass ihnen Aspekte wie Energieausweis, energetische Kennwerte und energetische Sanierung, Barrierefreiheit, Elektromobilität und die Beseitigung von Schadstoffen und Altlasten wichtig sind und sie auch Spezialthemen wie Wasser/Begrünung/Mikroklima, Qualität der Kreislaufwirtschaft und Anpassung an den Klimawandel in ihren Überlegungen abdecken. Das wiederum schafft Sicherheit für Mieter und potenzielle Käufer.

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