Das Einkommensteuergesetz erlaubt die Übertragung stiller Reserven aus dem Verkauf betrieblicher Immobilien in eine Rücklage, wodurch Reinvestitionen steuerlich aufgeschoben werden können. Die Regelung gilt für Grund und Boden, Gebäude und bestimmte Sonderfälle, mit Reinvestitionsfristen von vier bis sechs Jahren und einem Gewinnzuschlag von sechs Prozent pro Jahr bei Nichteinhaltung, betont Florian Sonfeld, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei der multidisziplinären WWS-Gruppe.
§ 6b EStG ist der zentrale Hebel, um bei der Veräußerung betrieblicher Immobilien oder anderer begünstigter Anlagegüter stille Reserven in eine Rücklage zu überführen und über Reinvestitionen steuerlich in die Zukunft zu verschieben. In der Praxis funktioniert das auch im Umfeld von Einbringungen und Umwandlungen – allerdings nur innerhalb enger Leitplanken: Es gelten Haltefristen, Reinvestitionsfenster und Standortvorgaben; bei Versäumnissen droht ein Gewinnzuschlag von sechs Prozent pro Jahr. Aktuelle BFH-Urteile und der Umwandlungssteuererlass 2025 schärfen die Spielregeln, etwa zur Übertragbarkeit der Rücklage im Reorganisationsfall und zur Zuständigkeit bei Mitunternehmerschaften. Für Eigentümer gilt: Timing, Transaktionspfad und Bilanzpolitik entscheiden über Liquidität, Steuerlast und Deal-Sicherheit.
Begünstigt sind insbesondere Grund und Boden, Gebäude sowie bestimmte Sonderfälle. Der Veräußerungsgewinn kann in eine § 6b-Rücklage eingestellt und mit künftigen Anschaffungs-/Herstellungskosten begünstigter Reinvestitionsgüter verrechnet werden. Voraussetzung sind unter anderem die sechsjährige Zugehörigkeit des veräußerten Wirtschaftsguts zum Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte und die Reinvestition in das Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte; für EU/EWR-Betriebsstätten lassen sich über § 6b Abs. 2a EStG Ratenzahlungen und damit eine unionsrechtskonforme Stundung abbilden. Das Reinvestitionsfenster beträgt grundsätzlich vier Jahre, bei neu hergestellten Gebäuden verlängert sich die Frist auf sechs Jahre, wenn der Bau rechtzeitig beginnt. Wird nicht (voll) reinvestiert, ist die Rücklage gewinnerhöhend aufzulösen.
Einbringungen und Umwandlungen: Rücklage ja – aber nur mit sauberer Anbindung
Im Reorganisationsrecht gilt Buchwert-/Zwischenwertfortführung als Leitidee. Der Umwandlungssteuererlass 2025 stellt klar: Steuerfreie Rücklagen – ausdrücklich auch die § 6b-Rücklage – sind in der steuerlichen Schlussbilanz grundsätzlich anzusetzen und können im Rahmen der Wertverknüpfung fortgeführt werden. Kritisch wird es, wenn die Reinvestitionsfrist am steuerlichen Übertragungsstichtag endet: Dann ist die § 6b-Rücklage nicht übertragbar; sie muss vor dem Übergang gelöst oder rechtzeitig in ein Reinvestitionsgut „gebracht“ werden. Der Erlass betont zudem die Wahlrechtsfortführung: Steuerliche Wahlrechte (zum Beispiel die spätere Vornahme des Abzugs nach § 6b Abs. 3) können auch an nachfolgenden Bilanzstichtagen ausgeübt werden, sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Für die Praxis heißt das: Der Stichtag entscheidet, ob die Rücklage „mitzieht“ – oder in der Umwandlung schlagend wird.
Für natürliche Personen (und bestimmte Konstellationen außerhalb von Körperschaften) erlaubt § 6b Abs. 10 EStG die Übertragung von Gewinnen aus der Veräußerung von Kapitalgesellschaftsanteilen auf neu angeschaffte Anteile (Frist: zwei Jahre) oder auf abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter (Frist: vier Jahre) – betragsmäßig jedoch auf 500.000 Euro begrenzt. Das eröffnet in Einbringungs- und Umwandlungsszenarien zusätzliche Liquiditätsspielräume, ersetzt aber nicht die Grundlogik der übrigen § 6b-Vorschriften. Veräußert ein Mitunternehmer seinen gesamten Anteil, bleibt die Rücklagenkompetenz bei der Mitunternehmerschaft: Das Betriebs-Finanzamt der Gesellschaft entscheidet über die Einstellung in eine sonderbilanzielle § 6b-Rücklage und deren weitere Handhabung. Für Eigentümer bedeutet das: Die Ebene der Entscheidung und die Dokumentation in Sonder-/Ergänzungsbilanzen sind transaktionskritisch und müssen früh abgestimmt werden. Übrigens: Bei Reinvestitionen in der EU beziehungsweise dem Europäischen Wirtschaftsraum hat der BFH die Inlandsbindung der Reinvestition (Anlagevermögen inländischer Betriebsstätten) dem Grunde nach akzeptiert und die Ratenzahlungs-Stundung des § 6b Abs. 2a EStG für EU/EWR-Fälle unionsrechtlich gebilligt. Wer grenzüberschreitend investiert, kann damit Liquidität glätten, ohne das Inlandsgebot zu unterlaufen – muss aber die Fristen, Antragsvoraussetzungen und Nachweispflichten strikt einhalten.
Der Haken daran: Wird eine § 6b-Rücklage ohne ausreichende Reinvestition (oder freiwillig) gewinnerhöhend aufgelöst, ist der Gewinn des Auflösungsjahres für jedes volle Jahr des Bestehens der Rücklage um sechs Prozent des aufgelösten Betrags zu erhöhen. Der BFH hat die Verfassungsmäßigkeit dieses Gewinnzuschlags 2025 ausdrücklich bestätigt, auch im Niedrigzinsumfeld. Für Eigentümer heißt das: Jeder Monat Verzögerung im Reinvestitionsprozess kann barwertig teuer werden – und zwar planbar.
Bedeutung für Eigentümer: Planung über Ebene, Zeit und Substanz
Für Unternehmer-Eigentümer und Family-Offices entscheidet Planungstiefe über den Erfolg von § 6b-Gestaltungen. Erstens gehört an den Anfang eine Standortbestimmung der stillen Reserven und der Reinvestitionspipeline – inklusive realistischer Bau-/Beschaffungszeiten bei Neubauten. Zweitens ist die Ebenenwahl zentral: Soll vor der Umwandlung investiert werden, damit die Rücklage „verbraucht“ ist, oder soll sie übergehen und später genutzt werden; endet die Frist zufällig am Stichtag, kippt die Übertragbarkeit. Drittens müssen Mitunternehmer-Sonderthemen (Sonder-/Ergänzungsbilanzen, Kapitalkonten-Logik) und EU/EWR-Fälle sauber orchestriert werden, damit Stundung und Reinvestition rechts- und prozessfest gelingen. Viertens fließt der Sechs-Prozent-Zuschlag in die Barwertrechnung ein und wird ein kalkulierbarer Kostenfaktor, der Beschaffungs- und Baupläne taktet. Kurz: § 6b ist kein „Trick“, sondern ein Investitions- und Zeitmanagement-Instrument, das nur mit voller Aktenlage und valider Fristensteuerung seinen Wert entfaltet.
Das bedeutet zusammengefasst: § 6b EStG bleibt – richtig eingesetzt – eines der wirksamsten Instrumente zur Liquiditätsschonung bei der Veräußerung betrieblicher Immobilien und anderer begünstigter Assets, auch im Zusammenspiel mit Einbringungen und Umwandlungen. Die jüngsten Leitplanken sind klar: Inlands-/EU-Vorgaben, Reinvestitionsfenster von vier beziehungsweise sechs Jahren, Übertragungsgrenzen im Reorganisationsfall und ein verfassungsgemäß bestätigter Gewinnzuschlag von sechs Prozent pro Jahr. Eigentümer, die Ebene, Zeitplan und Dokumentation konsequent auf diese Logik ausrichten, sichern sich Planbarkeit im Deal – und vermeiden, dass aus einer Steuerstundung eine teure Nachversteuerung wird.