Theoretisch könnte das passieren, wenn z.B. die Renditen von als sicher geltenden Anleihen massiv steigen würden und Kapital sukzessive aus dem Immobilienmarkt umgeschichtet werden würde. Da der Immobilienmarkt eher illiquide ist und eine Immobilientransaktion Zeit in Anspruch nimmt, wäre hierfür aber eher ein längerfristiger Prozess zu erwarten. Mit steigenden Anleiherenditen würde grundsätzlich auch ein Anstieg des Zinsniveaus einhergehen, wenn die Notenbank sich plötzlich als aktiver Marktteilnehmer zurückziehen würde. Auch das ist aber ein – auf absehbare Zeit – sehr unwahrscheinliches Szenario. Und als stabilisierender Faktor im deutschen Wohnimmobilienmarkt fungieren auch noch die vielen Eigennutzer, für die der aktuelle Marktpreis ihrer Immobilie Nebensache ist, weil das Wohnen in den eigenen vier Wänden für sie im Vordergrund steht.
Was würde eine Abwertung der Immobilie für den Verbraucher bedeuten?
Michael Neumann: Wer eine bezahlte Immobilie besitzt und diese nicht verkaufen will, wird keine Nachteile durch eine temporär rückläufige Preisentwicklung zu spüren bekommen. Muss mit einem zeitnahen Verkauf dagegen eine bestimmte Summe erzielt werden – beispielsweise bei einer Trennung –, ist unter Umständen mit Verlusten rechnen. Wenn die Anschlussfinanzierung ansteht und die Immobilie deutlich an Wert verloren hat, berechnet die Bank eventuell höhere Konditionen als zu Beginn kalkuliert. Möglich sind dann höhere Monatsraten oder eine längere Gesamtlaufzeit der Finanzierung. Um das Zinsänderungsrisiko so gut wie möglich auszuschließen, sollte eine langfristige Zinsfestschreibung gewählt werden und das Darlehen nicht auf Kante genäht sein. Außerdem empfiehlt es sich, die Gesamtfinanzierung mit einer hohen Tilgung zu konzipieren.
Gesetzt den Fall, die Preise steigen im gleichen Tempo weiter: Wird ein abruptes Ende wahrscheinlicher?
Michael Neumann: Nicht nur in den großen Städten werden die Preise weiter steigen – auch über 2021 hinaus. Ein Szenario, in dem sie innerhalb kurzer Zeit einbrechen, ist derzeit nicht absehbar. Ein wesentlicher Grund: Die EZB hält mit massiven Investitionen die Zinsen auf lange Sicht niedrig. Das bedeutet zum einen langfristige Planungssicherheit für Immobilienfinanzierende und andererseits mangelnde Anlagealternativen – also weiterhin eine starke Nachfrage nach Immobilien. Auch die in den letzten Monaten aufgestaute Kaufkraft wird neben Konsumausgaben zum Teil auch zur Anschaffung von Wohnraum genutzt werden. Mit abklingender Pandemie und einsetzender wirtschaftlicher Erholung halte ich es perspektivisch außerdem für möglich, dass Banken ihre zuletzt teilweise eingeschränkten Kreditvergaberichtlinien wieder auf Vor-Corona-Niveau anpassen. Das alles spricht gegen ein abruptes Ende von Preissteigerungen.